33歳の米国株投資日記

いい天気ですね

余剰資金の投資先案③ 牛のYeah!!

余剰資金1000万円の使い道第三弾です。

今手元に1000万円の余剰資金があり、これをどのように使おうか妄想しては薄ら笑みを浮かべる日々を送っています。

一つ目はCFDでレバレッジをかけてFTSE100を買うというものでした。

二つ目は安心安全のVTIを買って、ワイルドにマイルドにお金を増やそうというものでした。

今回の3つ目は家を買おうというものです。

家は自宅です。場合によっては投資用不動産でもいいのですが、日本では自宅用不動産を買うのに優遇されている制度がいくつかあるので、これを利用するのは悪くありません。

私が思い描いている理想の家は、地平線が見えるような広大な土地に豊富な緑があるようなところに住むことです。広くて草がたくさん生えてるところがいいですね。

 

なんでやねん。牛じゃあるまいし。

私が住みたいのは東京のタワーマンションです。ちなみに今の牛のYeahもタワーマンションです。

え、なんで家なんか買うの?牛は賃貸派じゃなかったの?と思われるかもしれません。

確かにそうです。しかし以下のメリットを考えると、家を買うのもありかなと思えてきます。

  • 低金利でレバレッジが効かせられる
  • 保険代わりにもなる
  • インフレヘッジ
  • 場合によっては投資用としても使える
  • マイホームの譲渡益が3000万円まで非課税

私は前から住宅ローン並みの低金利で借り入れして米国株を買えたら最強だなと思っていましたが、さすがにそれはできません。

しかし、自宅を買うならネット銀行の変動金利で0.45%、固定でも1.35%で35年のローンが組めます。しかも私のステータスなら4000~5000万円は借りられます。

また、住宅ローンには団信という保険がついていて万が一死亡したり、高度障害になってしまったときに残債が一括返済されるという仕組みがあります。

中には、ガンと診断されただけで残債が1/2になったり、残債がゼロになるものもあるようです。そんなことなら毎年がん検診受けて早期でがんを見つけてやろうという気になります。

 

さらに万が一日本がインフレ、場合によってはハイパーインフレになった際のヘッジにも使えます。確かに変動金利だと残債の金利も上がってしまいますが、固定金利であれば実質借金を減らすことのできる最強のオプションになりえます。

しかも住宅ローンでも投資用として使えるケースがあることを知りました。一つは賃貸併用住宅にするケース、もう一つはフラット35を利用した時に所得が低下してローンの返済が困難になったケースです。

機構の住宅ローンにより住宅を取得して入居いただいた後の取扱いにつきまして、従来は、転勤、転職、病気などのご事情により融資住宅から一時的に転居される場合は、事前に留守管理承認申請書を提出いただいた上で、お認めしておりました。

しかし、ご事情によらず住所変更届のみをご提出いただくことにより転居ができるようにしました。これにより、住宅に入居いただいた後に、所得の低下によって返済が困難となった場合に所得が回復するまでの間融資住宅を賃貸し、その賃料収入により返済を継続することも可能となりました

金融円滑化への取組について:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

確かに最初から投資目的ではいけませんが、万が一環境が変わってローン返済が困難になっても賃貸に出してその賃料をローン返済に充ててもよいことを認められているのは安心です。

 

ちなみにマイホームを売ったときに譲渡益3000万円までなら非課税になる制度があることも最近知りました。

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁

もちろん最初から値上がりする物件が分かっていたら苦労はしないのだけど、予想通り値上がりしたら税金がかからないというのは夢のようです。

以上から日本で住宅を買うことはメリットもたくさんあるのではないかと思うようになりました。

問題は、どんな家を買うかです。私が考えたポイントは下記です。

  • 自分が住みたい。
  • 値下がりしにくい。(または上がる可能性がある)
  • 流動性が高い。

 

以上から再開発予定の東京都区内の中古(ほぼ新築)タワーマンションの低層階の北向き、西向き、1LDKあたりで物件を探しています。

なぜ低層階の北向き、西向きかと言うと比較的割安だからです。それでもタワマンの設備は平等に利用できるのでコスパは高いと考えます。

そして、これから日本は(特に都心)シングル世帯が増えることが予想されるため、1LDKの需要は堅調に推移すると考えます。

ほぼ新築を狙う理由は、地権者物件が割安な価格で売りに出されるケースがあり、これが実にねらい目だと思うからです。このポロリ案件が結構美味しく、いいなと思うものは一瞬で売れていくことが分かりました。

また短期間で売ることを想定すれば、新しければ新しいほど値下がり幅を限定することができます。

このように良い物件が見つかれば住宅ローンを使って自宅購入するのも悪くはないかなと思います。私に残された時間は少ないですが。

よく自宅は収益を生まないと言われますが、これは5年~10年くらいで売却を視野に入れれば必ずしもそうではないと思います。

もちろんこれは賃貸で払う家賃の総額と資産価値の下落幅次第です。

だから値上がりはしなくとも資産価値をキープ、または微減に留められるような物件を見つけられるかどうかがカギです。

サラリーマンを辞める前にローンを組むのは常軌を逸しているかもしれませんが、合理的な選択肢の一つです。

米国株投資もいいですが、あらゆる投資先を検討してみる価値はあります。自分にとって好都合な思わぬ出会いや発見があるかもしれません。

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