33歳の米国株投資日記

サラリーマン卒業しました

住宅ローンはボーナス払いの方がメリットがあると思う

また不動産ネタになりますが、住宅ローンはボーナス払いをすべきかどうかという議論があります。ボーナス払いすべきではないという意見が大半を占めますが、私はそう思いません。

ボーナス払いとは、ボーナスが支給される月だけ返済額を増やし、そのかわりに、毎月の返済額を少なくする返済の方法をいいます。つまり、住宅ローン返済の原資を“毎月の給料だけで考えるか”、“ボーナスまで含めて考えるか”の違いといえるでしょう。

ボーナス払いのメリット

毎月の支払を減らせること

ボーナス払いのデメリット

総返済額が増えてしまうこと

 

なぜ総返済額が増えてしまうのか

毎月5万円ずつ12ヶ月間返済した場合と、年2回のボーナス月に30万円ずつ返済した場合では、どちらも返済額は60万円です。 ただ、利息額の計算式がポイントになります。利息額は毎月、元本の残債額に利率をかけて計算します。毎月払いの場合は、コンスタントに元本が減っていきますので、利息額も毎月減っていきます。それに比べてボーナス払いの場合は、年2回の支払いで返済回数が少ないため、返済がない6ヶ月の間に利息が余計に発生してしまいます。

なるほどね、年間支払い額が変わらないと、ボーナス時に帳尻を合わせることになるからその分残債が減らなくなる。だから利息がその分高くなるんだね。

思ったんですけど、これ逆にメリットじゃないですか?

だって、ARUHIのフラット35で頭金二割用意すれば固定金利1.29%です。

利息と言っても1.29%なんだから、これよりも高い金利で運用してその金利差で稼ぐことができます。

 

もう少し具体的に見てみましょう。

4000万円をボーナス払いなしで払うか、上限ギリギリのボーナス払い40%で払うかの違いです。

ボーナス払いなし

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ボーナス払いあり(上限40%限界)

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ポイント

  • 総返済額は5万円しか変わらない(ボーナス毎の利息は599円)
  • 毎月の返済は47,361円減る

 

一般的に書かれていることに違和感を覚えるのは、総返済額が増えるから損だと書かれていることです。もちろん、これは正しいです。

しかし、35年間で5万円ですよ。1年間1428円。1日4円。

もっと損していることあるでしょう。フィリピンパブ一回我慢すればいいレベルです。

しかもこの分はやり方次第でいくらでも取り戻せるどころか、逆にリターンを生み出せます。

どうするか?ボーナス払いで浮いた家賃47,361円を米国債とかで運用するわけです。

お手軽なところだと米国債ETFのBNDあたりがいいのではないでしょうか。

BNDなら毎月配当金でるからね。

BNDの価格は78USD(2018年9月29日時点)ですから、浮いた47,361円(約420ドル)で5株買えます。一株当たりの配当は大体0.18USDです。

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5株×0.18USDだから0.9USDが配当金として毎月積み増せる計算です。これをボーナス払いまで毎月積み立てていくとこうなります。

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こうしてボーナス払い時にはローン金利分を上回る収益を手にすることができるというわけです。キャリートレードみたいでかっこいいですね。

この半年分にかかる金利は599円です。

毎月47,361円×6か月=284,166円を、ボーナス時に284,765円払う必要があるからです。

でも上記の通り運用すれば18.9USD(約2135円)手に入るのでこちらの方が得です。

したがって、毎月浮いた家賃で半年毎に599円を以上を稼ぐスキームさえ作れれば、住宅ローンはボーナス払いの方がメリットがあると言うことができます。

 

もちろん米国株ETFスキームは売買手数料がかかるので少額取引には向きません。

しかし、この考え方を応用すれば金利差でリターンを生み出すことは可能だと考えます。

いかがでしょうか。

ぱっと思いついただけなので盲点があるかもしれません。もう少しいろいろ考えてみようと思います。